5 טעויות קריטיות במכירת בית במודיעין — איך לחסוך בזמן וכסף

#מוכרים #מכירת_נכס

מכירת בית בישראל היא עסקה של כמה מליוני שקלים, וככזאת, חשוב שנעשה כל מה שאפשר כדי להגדיל את הרווח ולהעלות את מחיר הדירה. החל מכתיבת המודעה וכלה בשיחות המשך עם קונים פוטנציאלים, כל מה שבעלי בתים עושים (או שלא) במהלך כל תקופת המכירה של הבית משפיע ישירות על המחיר, ועל לוח התשלומים.

מי לא היה רוצה להרוויח עוד כמה מאות אלפים על הבית שלו? הנה 5 נקודות קריטיות במכירת הבית שלכם שיוריד או יעלה את מחיר הנכס בצורה משמעותית של עשרות ואף מאות אלפי שקלים.

1. הכרת השוק - מי הם המתחרים שלכם במודיעין

   
   

אני מנהל עשרות שיחות עם בעלי בתים מידי יום. אם יש טעות אחת שתמיד חוזרת על עצמה - זה חוסר הידע של מה יש כרגע בשוק /המתחרים שלהם. 

מסתבר שכדי למצב את הבית שלכם ב"מגרש" התחרות, מספיק להקדיש חצי יום למחקר פשוט: כנסו לאתרים ולרשתות החברתיות ורשמו שבעה עד עשרה נכסים ברחוב או בשכונה ששווי ערך ודומים לשלכם.

שימו לב למיקום (קומה ראשונה או אחרונה?), לגינה או למרפסת, לעיצוב הפנימי ולמשך הזמן שהם עומדים למכירה. לאחר מכן, הכינו רשימה זהה של נכסים דומים ברחבי העיר. בשכונות אחרות או בכלל בעיר.

לעתים תגלו שיש כמה בתים כמעט זהים שלכם שתקועים על השוק כבר חצי שנה, ומדי פעם אפילו יותר — ובסיטואציה כזו כדאי אולי להמתין עם המכירה ולבחון שוב מה עושים המתחרים מחר או עוד חודש. 

נקודת בונוס: לכו לבתים פתוחים או תתקשרו לבעלי הבתים למכירה ברחוב / שכונה שלכם ותלכו לראות את הבית שלהם, אני מבטיח לכם שתופתעו. 

2. הכרת הנכס - מה הנכס בטאבו ומה הזכויות או אפשרויות הרחבה

   
   

בית זה לא מוצר שקונים כל שנתיים שלוש ומוכרים. רוב המוכרים רכשו את הבית שלהם לפני 7-8 שנים או עשור ולפעמים אפילו הרבה יותר מזה. אף אחד לא זוכר מה היה כתוב בחוזה מכר (אם קניתם מקבלן) או מה נרשם בטאבו.  קחו 5 דקות - כנסו לאתר של משרד המשפטים ותוציאו את נסח הטאבו של הבית שלכם. תוודאו כמה מ״ר הבית, כמה המרפסת והאם המחסן שאתם משתמשים בו במשך שנים אכן שייך לכם בטאבו או שזה הסכם עם שכן מלפני 30 שנה שאף אחד כבר לא זוכר איך זה התחיל. 

ברוב העיריות בישראל, ובמיוחד במודיעין יש מחלקת הנדסה שמפקחת על הבנייה ואחראית על שימור הגרמושקות (תוכניות קבלן) של הדירות והבניינים השונים בעיר. 

כנסו לאתר הערייה (מצ״ב לינק) ותוציאו את התוכנית של הדירה שלכם. 

בתוכנית תוכלו למצוא פרטים חשובים ביותר כגון, קירות שניתן (או שלא) להוריד, הרחבות ששכנים אחרים עשו ברחוב או בבניינים סמוכים ועוד המון מידע שיביא ערך ללקוחות שירצו לקנות את הבית וכמובן יעזרו לכם בתמחור הבית בצורה מקצועית ונכונה. 

3. הכנת הבית למכירה 

   
   

אין רושם שני לרושם ראשוני - לקוחות שבאים אליכם הביתה רוצים לראות את הבית, רוצים להכיר אתכם ולומדים (גם אם לא במודע) המון על הבית ועליכם כמוכרים מהדקה הראשונה שהם בבית שלכם. 

אם הבית שלכם מלא בארגזים, יש לכלוך על הרצפה, התריסים שבורים ובכלל הדלתות בקושי נפתחות - זה בדיוק הרושם שאתם משאירים על הלקוחות. 

״מי שרוצה יראה את הפוטנציאל״  - זה משפט שאני שומע המון מבעלי בתים.

זה נכון מאוד לבעלי מקצוע, אנחנו המתווכים או האדריכלים שרואים מעבר ורואים עשרות דירות בשבוע. קונה שהוא לא בעל מקצוע, לרוב לא יוכל לראות מעבר ללכלוך או לבאלגן האינסופי, הוא יראה את הסדקים בקירות ואת החריקה של הדלתות ואם יש ריח רע או רטיבות - אין דרך חזרה. גם קונים שממש רוצים את הבית כנראה שיוותרו כי מי רוצה לעשות עסקים עם מוכרים שככה מתחזקים את הבית. 

קחו שבוע, שבועיים. תצבעו את הבית. 

שימו את כל מה שלא משתמשים בו ביום יום במחסן או באחסון חיצוני. 

תנו ללקוחות את ההרגשה שהם באו לדירה מסודרת, נקייה (לא חייבת להיות משופצת). 

לקוחות רוצים לראות מוכרים רציניים שמבקשים מחיר מסויים אבל גם מוכנים לעשות השתדלות ולנקות ולסדר את הבית. 

נכון, זה לא פשוט אבל כל כך משפיע על העלאת או הורדת המחיר. 

מטבח גדול ומרווח בבנייה ייחודית - עם מלא בלאגן

4. חוסר זמינות או ניהול כושל של טלפונים ופניות

   
   

מהרגע הראשון שקונה פוטנציאלי מתקשר אליכם בעלי הבתים, אתם מתחילים את המסע הארוך (אך השווה) למכירת הדירה. איך שתענו לטלפון (או שלא) איך שתחזרו אל הקונים הפוטנציאילים (או שלא!) ואיך שתנהלו את כל השיח בניכם ישפיע ישירות על המחיר, על רצון הקונים להמשיך איתכם לעסקה ואם העסקה תצא לפועל.

לקוח לא מזמן אמר לי: מי שרוצה את הבית שיתאמץ. 

אותו לקוח כבר שנתיים נמצא בשוק ומוריד מידי כמה חודשים כ 100 - 150א שח במחיר הבית שלו. 

בעלי בית שלא חוזרים לקונה פוטנציאלי, לא מסדרים את הבית ולא דואגים להתאים את עצמם ללוח הזמנים של הקונים, גם אם יש לכם את הבית הכי טוב בשוק - אנשים פשוט לא ירצו לעשות אתכם עסקים. 

במיוחד בשוק של היום כשיש מאות דירות בשוק, עשרות מתוכם עומדות ריקות כי בעלי הבתים לא הסכימו להתפשר או להתגמש עם הקונים - אם יש משהו אחד חשוב שכדאי לזכור זה זה: 

הלקוח הפוטנציאלי רוצה לעשות עסקים עם אנשים טובים ורציניים. אם אתם לא רציניים ולא נותנים את ההרגשה שאתם רציניים - לא תהיה פה עסקה. 

5. צילום מקצועי וכתיבה שיווקית  

עם מאות דירות למכירה בשוק במודיעין מכבים רעות - אין ספק שכולנו (גם אנחנו המתווכים) כבר מבולבלים מרוב כל ההיצע.  קחו דקה, פנו את כל הדברים מהמשטח במטבח, אף אחד לא רוצה לראות כלים בייבוש או סמרטוטים על המשטח. במיוחד אם אתם מתחרים מול מתווכים מקצועיים שלרוב מביאים צלמים מקצועיים ומכינים את הבתים למכירה - חשוב מאוד שחדרי השירותים יהיו נקיים משמפויים, סבונים או מגבות. 

התמונות חייבות להיות ״נקיות״ ומסודרות ומזמינות. 

בכתיבה (ביד 2, מדל״ן או ברשתות החברתיות) אתם חייבים להדגיש את יתרונות הבית (ביחס למתחרים כן?) ומה הנתונים של הדירה. 

מי שמתקשה לכתוב - תשאלו את עצמכם: מה גרם לכם להתאהב בבית?  

כתבו קצר ולעניין - בלי הרבה מילים ססמאות מפוצצות. השתמשו בנתונים או משפטים שאספתם על דירות מתחרות או דירות אחרות באותה קטגוריה שאתם אוהבים.