שכונות חמות ושכונות קפואות – סיכום עסקאות מדווחות - יוני 2025

#דירות_למכירה #סיכום_עסקאות_מדווחות #מוכרים_קונים

עד כה, ב 6 החודשים הראשונים של שנת 2025 דווחו במודיעין מכבים רעות רק  188 עסקאות נדל״ן, מתוכן מספר לא מבוטל הן עסקאות “בין גרושים” – היכן שבן/בת זוג אחד רוכש את חלקו של השני בדירה או עסקאות מיד ראשונה, קרי ישירות מהקבלן.  188 עסקאות מדווחות בחציון הנו מספר נמוך ביחס לשנים קודמות ומשקף את מה שאנחנו רואים בשוק - הביקוש למודיעין בירידה.

על מנת להבין קצת יותר את הקונים שכן נמצאים בשוק, ואיפה יש תנועה יחסית טובה של עסקאות חשוב להבין אילו הן השכונות המבוקשות יותר ואלו מבוקשות פחות. 

הנה 6 השכונות שפשוט אי אפשר להתעלם מהן השנה הנוכחית: 3 השכונות עם העסקאות המדווחות הגבוהות ביותר ו 3 שכונות עם העסקאות המדווחות הנמוכות ביותר. 

השכונות עם הביצועים החלשים ביותר לשנת 2025 

במקום השלישי לפני הסוף שכונת בוכמן עם 5 עסקאות מדווחות בלבד. 

על אף שהשכונה מציעה למעלה מ 30 בתים / דירות למכירה - אין ספק שאין מענה להיצע הרב בשכונה. המחירים הגבוהים ומצב הנכסים (שרובם דורש שיפוץ רציני) מעמיד את השכונה - שעד היום נחשבה לשכונה יוקרתית ומבוקשת מאוד לשכונה עם המון היצע ומעט מאוד ביקוש - במיוחד לאור מחירי השיווק הכל כך גבוהים וככל הנראה לא נכונים עבור הקונים הפוטנציאלים. 

במקום השני לפני הסוף - שכונת השבטים עם 3 עסקאות מדווחות בלבד. 

על אף שישנם כ 12 בתים/ דירות למכירה בשכונה - מספר העסקאות המדווחות קטן בצורה יוצאת דופן. זוהי לא השנה הראשונה של שכונת השבטים שמככבת במספר העסקאות הנמוך ביותר - ניתן להסיק כי השכונה על אף היותה שכונת יוקרה בקרבתה לשכונת בוכמן, אינה מתומחרת כראוי ולפיכך לא מצליחה לדוווח על עסקאות מוצלחות וטובות לשני הצדדים. 

במקום האחרון - שכונת הנחלים עם 3 עסקאות בלבד. 

השכונה שהנה מהשכונות הוותיקות בעיר, כמעט ולא מציעה בתים ודירות למכירה. כאשר אלו יוצאות, לא תמיד המחירים מתאימים למצב הנכס. כל הנכסים שיצאו למכירה בשכונה דורשים שיפוץ מאסיבי ויקר מאוד (למעט דירה אחת) ובמחירים שלא היו מביישים את בוכמן ואפילו את רעות. 

פה המסקנה היא ברורה: כאשר בעלי בתים לא קוראים את המפה בצורה נכונה ויוצאים עם מחירים שהם לא אטרקטיבים ובמיוחד כשיש עשרות ואפילו מאות דירות אחרות בתקציבים שיותר תואמים את המצב ואת השוק - לא פלא ששכונת נחלים על אף היותה ותיקה - נמצאת במקום האחרון בעסקאות בעיר. 

מספר העסקאות המדווחת במודיעין יוני 2025 לפי שכונות

השכונות המובילות בעסקאות מדווחות לשנת 2025 

במקום הראשון מלכת השכונות החדשות - שכונת מורשת שכונת מורשת מובילה בפער ניכר, עם 32 עסקאות – תוצאה של שילוב בין היצע גבוה (עשרות דירות מוצעות למכירה - גם יד שניה וגם יד ראשונה מהקבלן ) ועם רמת ביקוש יציבה בקרב משפחות צעירות ובעלי־הון ישראלים המעדיפים בניה חדשה על פני שכונות ישנות יותר - על אף שהשכונה עדיין בבנייה ולא מספקת שירותים רבים (פעוטונים, בתי ספר ועוד).

במקום השני והלא מפתיע - שכונת הכרמים 

השכונה שנהנית זה שנים מביקוש והיצע גדול מובילה את צמרת העסקאות המדווחות שנה אחרי שנה. במשך השנים שכונת הכרמים ושכונת קייזר / אבני חן תמיד היו צמודות בצמרת העסקאות המדווחות עם ממצוע של כ 50 6- עסקאות מדווחות מידי שנה. השנה שכונת אבני חן מפגרת מאחור ולא הצליחה להיכנס לשלישיה הפותחת עם 25 עסקאות מדווחות רק במחצית השנה - מה שמציב את שכונת הכרמים עם ביקוש יציב וטוב ומחירים נכונים לתקופה. 

במקום השלישי והמפתיע - שכונת הפרחים

שכונת הפרחים סוגרת את שלישיית המובילות עם 20 עסקאות, נתון חשוב מאין כמותו עבור מוכרי בתים בשכונה. ניתן לראות בבירור שהשכונה הותיקה, עם הבתים הישנים מבוקשת מאוד ככל הנראה בגלל הקרבה שלה למרכז העיר, הבתים הגדולים והמרווחים והמחירים שעדיין נגישים להמון זוגות שמחפשים את הבית הגדול עם גינה ענקית. 

מסקנות וסיכום 

בשנים עברו השכונות עם הכי הרבה עסקאות היו שכונת אבני חן, הכרמים ושכונת הנביאים. השנה אנחנו רואים בבירור היפוך במגמה - שכונות אבני חן והנביאים כבר לא מובילות את מצעד השכונות בעיר ולעומת זאת שכונת מורשת החדשה ושכונת הפרחים הותיקה מובילות את מספר העסקאות המדווחות בעיר. 

המלצות למוכרים

גמישות בתנאים ובתמחור:

בעלי הבתים המוכרים בשכונות החלשות (בוכמן, השבטים והנחלים), הציעו מחיר מתחת לממוצע העירוני (כ־15–20% פחות) ותנאים למשוך קונים (סיוע במימון, ימי כניסה גמישים) במטרה למשוך בחזרה לקוחות שכבר לא מגיעים לשכונה. אין ספק שאתם מתומחרים גבוהה מאוד ביחס לשכונות אחרות בעיר וקונים פוטנציאלים רואים את זה ומחפשים תמורה טובה יותר עבור הכסף שלהם.

הימנעות ממעגל “קנייה לפני מכירה” – אנו ממליצים למוכרים לסגור את עסקת המכירה לפני שהם ניגשים לרכוש נכס חדש, כדי למנוע מצב של נכס ריק. אין יותר ״אני מוכר את הבית שלי בלי בעיה״ או ״כבר הציעו לי לקנות את הבית ואני סירבתי״ חייבים לשנות את הקונצפציה - מה שהיה הוא שהיה - ומה שיהיה זה ככל הנראה המשך המגמה לבתים ועסקאות טובות ונכונות לקונים. הקונים כבר לא קונים כל בית בכל מחיר.

לסיכום, בעוד שהשוק כולו מציג ירידה חדה במספר העסקאות, עדיין קיימות “כתרים” של פעילות גבוהה במורשת, הכרמים והפרחים. להיפך, בשכונות כמו השבטים והנחלים נדרשת אסטרטגיית מחירים אגרסיבית ושיווק ממוקד כדי להחזיר את התנועה.

---------------------------------------------------------------------

הכותב הנו סוכן נדל״ן בעיר מודיעין מכבים רעות.