שוק הנדל"ן במודיעין 2025: 305 עסקאות שכבר נסגרו – ומה זה אומר למוכרים?

שנת 2025 עוד לא הסתיימה, אבל כבר עכשיו אפשר לומר בביטחון: שוק הנדל"ן במודיעין מכבים רעות ממשיך לפעול למרות כל האתגרים – סביבת ריבית גבוהה, המלחמה, ויציאת משקיעים ומשפחות צעירות משוק הקונים.

עד כה דווחו 305 עסקאות מכירה בעיר – נתון שממחיש שני דברים חשובים: מצד אחד, הביקוש לדירות במודיעין עדיין קיים; מצד שני, מול כ־700 דירות שמוצעות כיום למכירה, ברור שלא כל נכס מצליח למצוא קונה במהירות.

מי הובילה את השוק – ומי נשארה מאחור?

במבט לשכונות, השנה מתבלטת במיוחד שכונת מורשת – עם לא פחות מ־60 עסקאות שנחתמו מתחילת השנה. כמעט חמישית מכלל העסקאות בעיר. אין פלא: הבנייה החדשה, המגוון הרחב של דירות 3–5 חדרים, והעובדה שחלק גדול מהבעלים נכנסו במחיר למשתכן – יוצרים מחזוריות גבוהה של מכירה ורכישה.

במקום השני שכונת הכרמים עם 41 עסקאות – שכונה וותיקה ומבוקשת בזכות הקרבה לפארק ענבה, תחנת הרכבת והמרכז העירוני.

אחריהן: הפרחים (29 עסקאות), משואה (27 עסקאות) ו־נופים (25 עסקאות) – שכונות יציבות מאוד מבחינת ביקוש, שמתאימות הן למשפחות צעירות והן למשפרי דיור.

בתחתית הרשימה אפשר למצוא את השבטים עם 8 עסקאות בלבד. זה לא מעיד על חוסר ביקוש, אלא על היצע קטן יחסית, מחירים גבוהים ותושבים שלא ממהרים למכור.

מה זה אומר על מחירי הדירות?

המחיר הממוצע בעיר ממשיך לעלות, אך בקצב מתון בהרבה ביחס ל"שנות הטירוף".

• מורשת ונופים – דירות 4–5 חדרים נמכרות סביב 2.7–3.3 מיליון ₪.

• כרמים ומשואה – דירות דומות נסגרו בטווח 3.2–3.7 מיליון ₪, עם פנטהאוזים מעל 4 מיליון ₪.

• השבטים, בוכמן והנחלים – פחות עסקאות, אך מחירים גבוהים בהרבה בזכות בתים פרטיים גדולים ומגרשים רחבים.

המסקנה ברורה: השוק נהיה יותר ריאלי. מוכרים שמכוונים למחיר הוגן – מוכרים. מי שמתעקש על מחיר מנותק – נשאר עם מודעה תקועה חודשים ארוכים.

___________________________________________________________________________________________

העסקאות מול ההיצע – תחרות קשה למוכרים

הנתון המרכזי למי שמנסה למכור הוא זה: 305 עסקאות מול כ־700 דירות שמוצעות כיום למכירה.המשמעות היא שלכל דירה שנמכרה השנה – יש שתיים שנמצאות עדיין בשוק.

זהו שוק תחרותי: דירה לא עומדת לבדה, אלא מתמודדת מול עשרות נכסים דומים. זה מחייב תמחור נכון, שיווק מקצועי והצגה חכמה של הבית.

___________________________________________________________________________________________

מה קורה עם הדירות החדשות?

לתמונה הזו נכנסות גם דירות חדשות מקבלן – בעיקר פרויקטים שנבנו במסגרת "מחיר למשתכן" ושכונות חדשות כמו מורשת. בשנה האחרונה נמסרו מאות דירות חדשות, ורק מהן נרשמו כ־450 עסקאות, חלקן כבר דווחו וחלקן ממשיכות להתבצע בכל חודש.

מעבר לכך, כל חודשיים-שלושה יוצאות לשוק סדרות חדשות של דירות קבלן, ובכל שבוע עולים עוד 2–3 נכסים חדשים למכירה ביד שנייה. זה יוצר שוק רווי ומתחדש כל הזמן, שבו ההיצע ממשיך לגדול לצד הביקוש.

השוואה לשנים קודמות

בשנת השיא 2021–2022 נחתמו בעיר למעלה מ־1,500 עסקאות, וב־2024 דווחו כ־708 עסקאות. לעומתן, השנה אנו רואים האטה משמעותית – עם 305 עסקאות בלבד עד כה. הסיבה ברורה: סביבת הריבית הגבוהה, תנאי השוק והמלחמה משפיעים על קצב המכירות.

ובכל זאת, 305 עסקאות בתוך תשעה חודשים הן נתון מרשים, המעיד שהשוק לא עצר – אלא עבר לשלב מפוכח יותר.

המסר למוכרים: זה אפשרי – אבל לא בכל מחיר

לסיכום, הנתונים מלמדים דבר פשוט: השוק לא מת. הוא רק השתנה. יש תנועה, יש ביקוש – אבל יש גם תחרות קשה, והקונים היום בררנים יותר.

מי שימכור ב־2025 יהיה זה שידע להבליט את הנכס שלו, לתת מחיר נכון, ולהיעזר בשיווק מקצועי. כבר למעלה מ־300 משפחות מצאו השנה את הקונה הנכון. השאלה היא – האם אתם תהיו הבאים בתור?