סיכום עסקאות מדווחות מודיעין 2023

#נדל״ן #עסקאות_בעיר #2023

במודיעין מתגוררים 102 אלף תושבים ב 15 שכונות שונות.

סקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסם בתחילת השנה דיווח כי מודיעין חצתה את רף ה 27 אלף יחידות דיור בעיר - עלייה של 5,200 יחידות או 24% במספר היחידות דיור בעיר בעשור האחרון. 

סיום הבניה ואיכלוסה של מורשת (עוד כ 4,200 יחידות דיור) מהווה, ותהווה תנופה ענקית נוספת לעיר ותגדיל משמעותית את מספר יחידות הדיור המוצעות בעיר - אנחנו רק עכשיו מתחילים לראות את ההשפעות שלה על היצע וביקוש של יחידות דיור בעיר - בעיקר בשוק השכירויות. 

ומה עם הביקוש לעיר?

שנת 2023 היתה המשך ישיר של מחצית השניה של שנת 2022 - הווה אומר ריבית גבוהה מאוד שוק רווי דירות למכירה ומספר קונים מצומצם. 

לאחר שתי רבעונים קשוחים - ודווקא כשנראה ששוק הנדל״ן ואנחנו הישראלים התחלנו להתרגל לריבית הגבוהה ועסקאות חזרו לשולחן - הגיע המלחמה באוקטובר וטרפה שוב את כל הקלפים. 

בוא נצלול לתוך המספרים 

במהלך השנה הנוכחית נרשמו עד כה 358 עסקאות המשך ישיר למגמה שהתחילה במחצית שנת 2022 בה עלתה הריבית בצורה משמעותית ו״עצרה״ כמעט לחלוטין את העסקאות בעיר. 

לשם השוואה, בשנת 2020 נרשמו 938 עסקאות , שנת 2021 היתה השיא של העיר עם 1,493 עסקאות וכאמור במחצית הראשונה של 2022 נערכו כ 500 עסקאות ועוד ״רק״ 150 נוספים במחצית השניה - תחילתה של המהפכה - והכנה לשנת 2023. 

---

אין ספק שאנחנו כבר לא ב 2021.  הביקוש לעיר ירד בצורה משמעותית ומספר הקונים בשוק מצומצם עד כמעט אפסי.

ניתן לראות מגמה ברורה של ירידה במספר העסקאות המדווחות. 

---

המעגל חייב להישבר

רבים ממוכרי הדירות  ׳יצאו למכירה׳ קיבלו פניה או שתיים (ועוד 100 ממתווכים)  ולבסוף לאחר כמה חודשים או שהשכירו את הדירה או ש׳ירדו ממכירה׳. 

מאות מוכרים (!) במהלך השנה האחרונה עברו בדיוק את המסלול הזה. המעגל הזה חייב להישבר. עוד ועוד מוכרים מפרסמים את הדירות שלהם למכירה במחירים שלא תואמים את השוק ולאחר חודשיים שלוש ו 0 פניות יורדים מהמכירה

אז איך אפשר לשבור את המעגל הזה?

1. התייעצו בסוכני נדל״ן.

2. צאו בפרסום נכון

3. שלב אחרון - הגיעו לקוחות לראות את הדירה? זאת ההזדמנות שלכם! 

תשקלו כל הצעה בכובד ראש - כן, גם אם זה 100 או 200 אלף שח מתחת למחיר השיווק או מחיר הסגירה שאתם מכוונים אליו.  אם אתם באמת מכוונים למכור את הבית ולעבור לבית אחר

מי יודע מתי תבוא לידיכם הזדמנות נוספת??

הקונים של אוגוסט עושים שופינג בחודשים נוב - ינואר

מספר העסקאות בעיר עומד על כ 30-40 בממוצע לחודש.

החודשים החזקים השנה היו חודשי מרץ ואוגוסט. החודשים החלשים ביותר השנה הנם ספטמבר (חגים) ולאחר מכן אוקטובר ונובמבר בהם נרשמו מספר העסקאות הנמוך ביותר השנה. (בעקבות המלחמה בדרום וחוסר בהירות לגבי מצב המשק בכלל) 

למרות שלא דווחו עדיין, המון עסקאות נעשו בחודש דצמבר האחרון - בעיקר על ידי משרדי התיווך בעיר. 

המספר אינו סופי אך ניתן לשער כי יעמוד על כ 30 + עסקאות. 

רוב העסקאות נעשו בשבועיים האחרונים של חודש דצמבר בהם חלה התעוררות משמעותית בשוק, המון קונים רוכשים דירות בתקוה לנצל את ירידת המחירים לאורך השנה הנוכחית ולפני עליית המחירים הצפוייה בסוף המלחמה. 

החודשים ״החזקים״ בשנים האחרונות הנם חודשי ינואר, מרץ, יולי ודצמבר. 

---

לתשומת לב המוכרים - הקונים המעוניינים לעבור בית בחודשי הקיץ הקרובים מסתובבים כעת (ינואר 2024) וסוגרים עסקאות.

אלו שישכילו לזהות את הקונה האמיתי של הבית יתקדמו לעסקה. 

---

מלכת ומלך השכונות

במהלך שנת 2023 התבצעו ונרשמו עד כה כ 358 עסקאות - מספר העסקאות הגבוהה ביותר עם כ 49 ו 46 עסקאות בהתאמה מובילות גם השנה שכונות הכרמים ואבני חן האחראיות על כ 25% מסך העסקאות בשוק. 

הנחלים המגינים ומשואה הנם שכונות מבוקשות נוספות ומהוות כ- 25%  מסך העסקאות בעיר. 

המע״ר והשבטים הנם השכונות עם מספר העסקאות הקטן ביותר 11 ו 15 בהתאמה - לא שאין ביקוש לשכונות - אלא מספר הדירות למכירה בשכונות אלו מצומצם. 

לתשומת לב הקונים - ראיתם דירה שאהבתם בשכונות אלו? השקיעו מעט יותר מאמץ, מי יודע מתי תצא דירה נוספת לשוק. 

עוד עולה מהנתונים כי שכונת נופים נמצאת בראש הטבלה השנה עם כ 30 עסקאות מדווחות השנה. זאת השנה הראשונה שנופים מגיעה למספרים כאלו של מכירות ומעיד על הביקוש לשכונה. עיקר העסקאות הנן סביב דירות  4 ו 5 חדרים עם מחיר ממוצע גבוה משאר העיר. 

** עשרת השכונות המובילות בעיר בעסקאות מדווחות 2023

האם מחירי הדירות בעיר עלו או יורדים

וכמה עולה דירת 3,4 ו 5 חדרים ממוצעת?

דירות 3 חדרים 

מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת בעיר עומדת על 2,325,000 כאשר הדירות היקרות מעל לממוצע נמכרות בעיקר בשכונת המע״ר ( 2.8מ בממוצע)  הציפורים (2.47מ בממוצע)  ואבני חן / קייזר (2.57מ בממוצע) 

נציין כי מבחינת המשרד אנחנו מרגישים כי קטגוריה זו הנה המובילה בחודשים האחרונים עם ביקוש חסר תקדים הן מצד קונים מבוגרים המבקשים לעבור לעיר ומחפשים ל׳השתנמך׳ לדירת 3 חדרים נגישה ומצד שני ביקוש חסר תקדים של משפחות צעירות המבקשות להישאר בעיר ואין בידם סכום לרכישת דירת 4 חדרים ולכן מבקשים בעיקר להתחרות על דירות 3 חדרים ללא נגישות. 

מחיר דירת 3 חדרים ממוצעת בשנת 2022 עמד על 2.355משח. כאמור מחיר הממוצע בשוק לשנת 2023 לדירת 3 חדרים הנו 2,325משח וזאת ירידה של 25 אלף שח בממוצע. (1%)

דירות 4 חדרים 

מחיר הממוצע לדירת 4 חדרים בעיר עלה בשנים האחרונות ועומד כיום על 2.91מ שח בממוצע. עם זאת, חוותה קטגוריית 4 חדרים שינוי מרחיק לכת ביחס לכל קטגוריה אחרת. 

מחירי המינימום לדירת 4 חדרים השנה עמדו על 2.1 ו 2.3 ומחירי המקסימום עמדו על 3.57 ו 3.6מ שח לעסקה. 

בואו נתעכב שניה על הנושא ונבין -  איך יכול להיות כזה פער?

דירות 4 חדרים עדיין מובלים את רוב העסקאות בעיר. מתוך 131 עסקאות בשנה האחרונה של 4 חדרים כ 50 מתוכן נערכו בשכונות קייזר והכרמים,  ו 50 נוספים בשכונות נופים, מגינים והנביאים. 

טווח המחירים הכל כך גדול נובע קודם כל מביקוש והיצע הקיים בשכונות מסוימות יותר משכונות אחרות.  

השכונות ה״יקרות יותר״ הנן שכונות מוריה ושכונות נופים עם מחיר ממוצע הרבה מעל לממוצע העירוני. 

פער זה ניתן להסברה בעיקר בשל חוסר היצע בשוק. שתי השכונות הנן שכונות עם מספר מצומצם מאוד של דירות בקטגוריה ולכן מחירי הדירות גבוה יחסית בשל ההיצע הנמוך מאוד. 

מצד שני מצב הדירות - שכונות הנחלים, הנביאים והמגינים נמצאים בתחתית הרשימה עם מחיר ממוצע של 2.7מ לדירת 4 חדרים. רוב הדירות בשכונות אלו אינן נגישות וישנות יותר ביחס לדירות אחרות בשכונות כגון ציפורים. 

מפתיעת השנה - שכונת הפרחים עם ממוצע גבוהה ביחס לממוצע העירוני - ניתן להסביר את הפער כאן בכך שדירות 4 החדרים בשכונה גדולים משמעותית מרוב דירות ה 4 חדרים בשאר השכונות (100 מ״ר בממוצע לעמות 89 - 94 מ״ר בממוצע בשכונות אחרות) 

מחירי דירת 4 חדרים ממוצעת בשנת 2022 עמד על 2.925משח ונראה כי מחיר הממוצע בשוק לשנת 2023 לדירת 4 חדרים הנו 2.855 ירידה של 100אלף שח בממוצע. (כ3.4%)

ניתן להסביר את הירידה בכך שמשפחות רבות צעירות כבר לא יכולות להרשות לעצמם לרכוש דירת 4 חדרים במחירים גבוהים כאלה ובעלי דירות רבות נאלצים למכור במחיר נמוך יותר משנים עברו.

דירות 5 חדרים 

מודיעין מתבגרת ומספר עסקאות המדווחות של דירות 4 חדרים יורד ובהתאמה מספר עסקאות ה 5 חדרים עולה משמעותית בעיר. שכונות הכרמים, משואה והפרחים הנה השכונות ״הזולות״ ביותר בקטגוריה עם מחיר ממוצע  של כ 3.1מ עד 3.3מ בהתאמה. עם זאת השכונות עם מחיר הממוצע הגבוה ביותר הנם מוריה, השבטים והציפורים עם מחיר ממוצע של 4.1מ עד 4.5מ בהתאמה 

הפער בין המחירים בשכונות ניתן להסבר בכך שהשטח הממוצע לדירות 5 חדרים הנו גדול מאוד בין השכונות. בעוד שהממוצע השכונתי של שכונת הכרמים עומד על 110 מ״ר לדירת 5 חדרים השטח הממוצע בשכונות נופים, מוריה, השבטים וציפורים עומד על כ 126 מ״ר עד ל 130 מ״ר בהתאמה. 

מחירי דירת 5 חדרים ממוצעת בשנת 2022 עמד על 3.565משח ונראה כי מחיר הממוצע בשוק לשנת 2023 לדירת 5 חדרים הנו 3.802 עליה של 300אלף שח בממוצע. (כ7.9%)

סיכום

שנת 2023 התחילה עם מספר עסקאות קטן מאוד  - המשך ישיר של עליית ריבית ובריחתֿ קונים משוק הנדל״ן.  המשקיעים ותושבי החוץ שהיוו אחוז משמעותי ממספר הקונים בשוק נאלצו במחצית השניה של שנת 2022 בעקבות עדכון במדרגות המס ל׳צאת מהמשחק׳ עם תשלום מס של 8% מהשקל הראשון ולכן מספר העסקאות למשקיעים ולתושבי חוץ הוו מספר קטן מאוד יחסית לשנים קודמות. 

סה״כ מספר העסקאות  המדווחות עומד כיום על 358 עסקאות עם כ 81 עסקאות מדווחות של 3 חדרים, 131 עסקאות מדווחות של 4 חדרים ו 100 עסקאות מדווחות של 5 חדרים. 

מספר העסקאות המלא ידווח במשך ה 50 ימים הקרובים על ידי עורכי הדין העורכים את העסקאות ויפורסם. עם זאת ניתן כבר לסכם - הירידה בביקוש לעיר מודיעין-מכבים-רעות ניכרת.

מספר העסקאות קטן משמעותית משנים עברו הריבית הגבוהה במשק, מחירי הדירות, מדרגות המס למשקיעים ולתושבי חוץ ועכשיו המלחמה כולם נותנים את אותותם ומספר העסקאות ישאר בממוצע סביב ה 30-40 עסקאות בחודש. 

מחפשים דירה במודיעין - מכבים - רעות או שיש לכם דירה למכירה ואתם מחפשים קונים רצינים טובים?אנחנו כאן לשירותכם.

עם מאגר הלקוחות הגדול ביותר בעיר, 19 סוכנים שעוסקים כולם ב 100% משרה בתחום הנדל״ן אנחנו מעורבים בעשרות עסקאות מידי חודש.

להתחלת שיחה עם נציג בווטסאפ לחצו כאן https://bit.ly/3HsqSEG

או צלצלו ☎️ 052-818-4299

אנו מאחלים לכל עם ישראל שתהיה לנו שנה אזרחית טובה, החלמה מהירה לכל הפצועים, כולנו תפילה לשובם של החטופים ובתקווה שחיילנו ישובו למשפחותיהם בריאים בנפשם ובגופם.