בעלי דירות במודיעין המוכרים ״ללא תיווך״ הפסידו עשרות ואפילו מאות אלפי שקלים בשנה האחרונה
- Itzik Sachs
- 19 באוק׳
- זמן קריאה 3 דקות
מאות דירות על המדף, שוק רווי ומתוח, ועסקאות שנסגרות רק עם ליווי מקצועי – זו כבר לא שאלה של 'אם', אלא של 'איך'.
שוק הנדל״ן במודיעין מכבים רעות עבר בשנתיים האחרונות טלטלה לא פשוטה.
הריבית, המלחמה, עלויות המחיה, ירידת הביקוש – וכל אלה יצרו שוק חדש שבו צריך לעבוד חכם, לא חזק.
הטרנד האחרון? “ללא תיווך”.
יותר ויותר בעלי דירות מנסים למכור בעצמם, מתוך מחשבה שחיסכון בעמלה אומר יותר כסף בכיס.
אבל הנתונים מגלים מציאות הפוכה לחלוטין:
למעלה מ־70% מהעסקאות שנחתמות בפועל בעיר נעשות דווקא באמצעות מתווכים מקצועיים, שמחזיקים את הידע, הרשת והניסיון שבלעדיהם קשה מאוד להביא עסקה לסגירה.
1. טעות ראשונה – תמחור לא ריאלי
אין בעל דירה שלא רוצה למכור במחיר הגבוה ביותר.
אבל כשהמחיר לא תואם את המציאות – הדירה פשוט נשארת על המדף חודשים ארוכים.
במודיעין, שבה מספר העסקאות בשנת 2021/22 צנח מ־1,200 עסקאות לכ־400 בלבד השנה 2025, כל טעות בתמחור עלולה לעלות בעשרות אם לא מאות אלפי שקלים.
מתווך מקצועי חי את השוק יום־יום.
הוא יודע מה נסגר השבוע, באיזה מחיר, באיזו שכונה, מהם תנאי התשלום, והכי חשוב – כמה זמן הנכס נמצא בשיווק לפני שנמכר.
זה ידע שבעלי הדירות וגם מתווכים לא יכולים להשיג לבד.
זה מצריך קשרים עם מתווכים אחרים, שיחות יומיומית עם קונים, ומוכרים ומעקב צמוד אחרי כל עסקה בעיר.
מתווך טוב מזהה בדיוק איפה עובר הקו הדק בין “מחיר טוב” ל“מחיר בלתי אפשרי”.
וזה ההבדל בין “למכור דירה” לבין “לפרסם דירה”.
2. טעות שנייה – חוסר גישה ללקוחות אמיתיים
כשאתם מפרסמים לבד – אתם פוגשים רק את המתעניינים.
כשמתווך מפרסם – הוא מביא קונים שמוכנים לסגור עסקה.
הקונים הרציניים במודיעין לא מסתובבים לבד.
הם באים עם מתווך שמכיר את הצרכים, התקציב, והאילוצים שלהם – לרוב אחרי חודשים של חיפושים ועשרות ביקורים בדירות או בתים אחרים.
המשמעות היא שמתווך יודע אם יש להם אישור עקרוני, כמה הון עצמי יש להם, מה לוחות הזמנים שלהם, והאם הם מוכנים לעסקה מיידית או שהם רק “באים להתעניין”.
מוכר פרטי לא מקבל את המידע הזה – ולכן אין לו באמת מושג מול מי הוא עומד.
3. טעות שלישית – ניהול לא מקצועי של תהליך העסקה
עסקת נדל״ן היא לא “ביקור בדירה”.
למכור דירה זה להיות זמין 24/7, לענות לשיחות, לעקוב אחרי שוק משתנה, ולהבין לא רק את הרחוב – אלא את כל העיר. זה אומר לדעת אילו דירות מתחרות קיימות באותו טווח מחיר, מה ההבדלים ביניהן, ואיך הקונים משווים ביניהן בפועל.
כדי לדעת את זה צריך לבקר בדירות אחרות, להשתתף בבתים פתוחים, ולנתח עסקאות מדי שבוע. זו עבודה יומיומית, לא משהו שאפשר “לעשות על הדרך”.
מעבר לכך, עסקה לא מתרחשת בוואקום.
עסקת נדל״ן מערבת עורכי דין, שמאים, יועצי משכנתא, בדק בית, ולעיתים גם בני משפחה של הקונה או המוכר.
מתווך מנוסה יודע לתאם בין כולם, לשמור על רצף תקשורת ולפתור בעיות עוד לפני שהן צצות.
זה בדיוק ההבדל בין עסקה שמתפוצצת או לא קורית – לעסקה שנחתמת.
4. מתווך טוב – החוליה שמחברת הכול
מתווך טוב הוא לא רק “פותח דלתות”.
הוא מנהל מהלך אסטרטגי שלם:
החל מהצגת הנכס בצורה מקצועית ומבודלת, דרך כתיבה נכונה של המודעה, ועד ניתוח סוציו דמוגרפי ופיננסי של הקונים שמגיעים לראות את הבית.
פרסום דירה מצריך הבנה של כלל הדירות המתחרות בשוק ויצירת בידול אמיתי – למה דווקא שלכם שווה יותר. כיום, בשנת 2025 יש מעל 1,000 דירות בשוק במודיעין.
כדי לבלוט, כל פרט חשוב: הכותרת, התמונות, המיקום באתר, תוכנית הדירה והאם ניתן להגדיל או להשביח את הנכס.
בנוסף, מתווך מנוסה יודע לזהות מתי הקונה מולו באמת בשל לעסקה – ומתי מדובר בבזבוז זמן.
זה ידע שמגיע רק מניסיון של עשרות שיחות בשבוע עם קונים אמיתיים.
כשכבר יש התאמה – מגיע השלב הקריטי:
ניהול המשא ומתן.
כאן מתווך טוב מביא ערך עצום. גישור פערי המחיר, הצעת פתרונות תשלומים יצירתיים, ורתימת בעלי מקצוע מהתחום כדי להפוך “כמעט עסקה” לעסקה סגורה.
השורה התחתונה
נכון, תיווך עולה כסף – ולא מעט.
אבל בשוק כמו של היום, העלות הזו קטנה בהרבה מהמחיר של לא למכור.
בחודשים האחרונים בלבד ירדו מחירי הדירות בעיר בכ־10%, ובשכונות מסוימות אפילו יותר.
בעלי דירות שניסו “לחסוך אחוז או שניים של תיווך” הפסידו בפועל עשרות ומאות אלפי שקלים – פשוט כי התעכבו עם המכירה.
במודיעין של 2025 מחירי הדירות ממשיכים לרדת ובגדול.
מתווך מקצועי הוא לא מותרות – הוא תנאי בסיסי לעסקה מוצלחת, בטוחה וחכמה.
עשרות העסקאות שביצעתי השנה מלמדות אותי דבר אחד – מתווך טוב לא עולה כסף, הוא חוסך אותו.
תגובות